二手房交易中的定金、违约金与解除权

二手房交易周期长、参与方多，从签约定金到网签、贷款、过户，每个环节都可能出现偏差。出现分歧时，先判断合同处于哪个阶段、各方义务是否已履行，再讨论责任。

定金与订金不是一回事

法律意义上的定金具有担保功能：支付方违约，无权要求返还；收取方违约，应双倍返还。而“订金”通常只是预付款，不当然适用定金罚则。合同中应明确款项性质、金额、支付时间与适用规则。

违约金可以同时主张吗？

定金与违约金不能同时并用，守约方通常可以选择其中一项。若约定违约金明显过高或过低，当事人可以请求调整。法院会结合实际损失、履约程度、过错等因素综合判断。

贷款未获批准怎么办？

合同中应预先约定贷款未批、额度不足或放款延迟的处理方式。若约定“贷款未批则买方有权解除并不承担违约责任”，应同时明确解除期限、材料提交义务与已付款项返还。若没有约定，则需要结合未能获批的原因、双方沟通记录判断责任。

共有人不同意出售，合同还有效吗？

合同效力与能否继续履行是两个问题。无权处分或共有人未同意，可能导致无法办理过户，买方可以主张解除合同、返还已付款项并追究违约责任。签约前应核对产权证、共有人身份与婚姻状况，必要时要求全体共有人签字。

卖方逾期交房或买方逾期付款

先看合同约定的履行期限与催告程序。达到约定解除条件的，守约方可以书面通知解除；未达到条件的，可以主张继续履行并要求支付违约金。注意保留催告函、快递凭证与聊天记录。

解除合同后的结算

解除并不意味着所有款项自动结清。应处理定金、已付房款、中介费、贷款费用、装修投入与房屋占用费等问题。建议在解除协议中逐项列明，避免产生新的争议。

本文仅作一般性说明。具体交易应结合合同文本、付款凭证与履行过程判断。