房产与租赁常见法律问题

定金具有担保性质，适用定金罚则；订金一般视为预付款，不适用双倍返还。合同中应当明确写“定金”并约定金额，定金数额不得超过主合同标的额的20%。

收受定金一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。也可以根据合同约定主张违约金，但定金和违约金一般不能同时并用，需要选择更有利的方式。

买方通常涉及契税，卖方可能涉及增值税及附加、个人所得税，具体取决于房屋性质、持有年限和是否唯一住房。签约前应当向税务部门或者专业人士核实。

可以要求卖方配合查询不动产登记信息，查看是否存在抵押、查封、异议登记。签约时约定卖方保证条款，并预留尾款配合过户。

一般看谁先完成过户登记；均未过户的，看谁先合法占有；都未占有且未过户的，结合付款先后和合同成立时间等因素判断。

先看合同约定的交付时间和违约金标准，书面催告并保留证据。逾期达到约定或者法定解除条件的，可以主张违约金、解除合同或者赔偿损失。

需要看合同附件、宣传资料和实际交付标准的差距是否构成根本违约。一般可以先要求整改、赔偿差价；差距严重影响居住的，再评估解除合同。

户口迁移通常不属于法院民事案件受理范围，但可以在合同中约定迁出期限和违约金。卖方逾期不迁的，可以依合同主张违约责任。

买卖不破租赁。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力，新房主一般应当继续履行原租赁合同。

先对照合同确认押金扣除依据，保留交接清单、照片和聊天记录。协商不成的，可以向法院起诉或者按合同约定申请调解、仲裁。

要看二房东是否有转租权或者经房东同意。未经同意转租的，房东可以解除合同；承租人可以向二房东追偿损失，并注意及时固定付款和居住证据。

出租人一般负有维修义务，因承租人使用不当造成的除外。承租人可以先通知房东维修，房东不修且影响使用的，可以自行维修并要求承担费用。

押金是否可以抵租金，要看合同约定。合同没有约定的，不能单方直接抵扣，应当与房东协商并形成书面确认，避免被认定违约。

房屋被认定为违法群租或者存在安全隐患，可能影响合同履行。租客可以依据实际情况主张解除合同、退还押金和剩余租金，并保留整改通知等证据。

物业一般不能以停水停电方式催缴物业费。业主对物业费有异议的，可以通过协商、投诉或者诉讼解决，物业造成损失的应当承担相应责任。

利用小区共用部位、共用设施设备经营产生的收益，扣除合理成本后一般归全体业主所有。物业应当定期公示收支，业主可以通过业委会或者诉讼主张知情权和分配。

业主认为业主大会或者业委会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求法院撤销。需要在知道或者应当知道决定之日起一年内提出。

可以先核对评估报告和补偿方案，依法申请复核、鉴定，或者申请行政复议、提起行政诉讼。注意在法定期限内提出，避免错过救济程序。

宅基地使用权一般限于本集体经济组织成员，向城镇居民转让通常不受法律保护。交易前应当充分了解当地政策和登记限制，避免合同无法履行。

法拍房可以参与竞买，但要重点核查腾退、欠费、税费承担、租赁和户口等情况。竞买前应当阅读拍卖公告和评估报告，必要时实地查看。